不動産所得 – 収入の具体例や「事業的規模」の利点など

土地やアパートの“貸し付け”による所得は「不動産所得」に分類されます。本記事では不動産所得の計算方法や、収入・必要経費の具体例、確定申告における提出書類などを紹介します。

不動産所得とは

「不動産所得」とは、不動産などの貸し付けによって発生する所得をいいます。国税庁は、以下の3つを挙げています。

• 土地や建物などの不動産の貸付
• 地上権など不動産の上に存する権利の設定及び貸付
• 船舶や航空機の貸付

※ただし、事業所得や譲渡所得に該当するものを除く

本記事では、多くの人に該当する“建物を貸したときに発生する所得”つまり、賃貸アパートなどを経営するケースを中心に説明していきます。

不動産等の貸し付けなのに「事業所得」や「譲渡所得」となるケースとは？

たとえば、アパートの部屋を単に貸すだけなら「不動産所得」ですが、食事もセットで提供するような場合は「事業所得」または「雑所得」に区分されます。また、土地を貸し付ける際に受け取る権利金が、相当に多額である場合は「譲渡所得」となります。

不動産所得の範囲

「事業的規模」なら優遇措置あり

不動産所得において、客観的に見て「事業」と呼べる規模（＝事業的規模）で不動産貸し付けを行っている場合、税制面で有利になることが多いです。原則として、事業的規模かどうかを判断する明確な基準はなく、実態を見て自ら判断しなくてはなりません。

ただ、建物の貸し付けについては「この基準を満たしていれば事業的規模ですよ」という基準（＝形式基準）が定められています。以下のいずれかを満たしていれば、よほど特別な事情がない限りは、事業的規模であると判断してOKです。

なお、事業的規模だからといって「事業所得」として確定申告するわけではありません。あくまで、不動産所得として扱います。不動産所得は、その所得が事業的規模か否かによって、以下のように税務上の取り扱いが異なります。

所得金額の計算上の相違点

保有する不動産が増えて、事業的規模となったら「開業届」の提出が必要です。家族に事業を手伝ってもらう人は「専従者給与」の申請なども一緒に済ませるとよいでしょう。通常、家族への給与は経費にできませんが、一定の要件を満たせば経費にできます。

なお、65万円（または55万円）の「青色申告特別控除」をねらう場合は、青色申告の申請書を出した上で、複式簿記による帳簿づけが必要です。この控除に関しては、ほかにも細かな要件があるので、よく確認しておきましょう。

所得の計算方法

不動産所得は「総収入金額」から「必要経費」を差し引いて算出します。

たとえば、賃貸経営によって得た収入（総収入金額）が600万円あるとします。この収入を得るために要した費用（必要経費）が合計して150万円あったら、不動産所得は450万円ということになります。

帳簿づけは義務

不動産所得を得ている人は、収入金額や必要経費について帳簿を作成する義務があります。そして、その帳簿を元に確定申告の書類を作成します。なお、契約書やレシートなど取引の証拠となる書類も保存しておく必要があります。

会社員が副業的に賃貸経営を行っている場合

会社員の方は勤務先で年末調整を行っているかと思いますが、これでは不動産所得を申告できません。不動産所得が20万円を超える場合は、年末調整後に自分で申告する必要があります。
>> 副業所得が20万円を超えたら確定申告が必要？

収入の具体例

1～12月の間に得た収入を合計したものが「総収入金額」です。不動産収入の具体例は、以下のとおりです。

• 貸し付けによる賃貸料（家賃収入など）
• 名義書換料、承諾料、更新料、頭金などの名目で受領するもの
• 受け取った敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの
• 共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など

家賃収入は、一般的に「賃貸料」「売上」などの勘定科目で記帳します。このほか、不動産所得に対応している会計ソフトでは「礼金、権利金」「更新料」などの勘定科目が備わっています。

名義書換料・承諾料とは

借地上に建物を所有している者が、第三者に借地権付きで建物を譲渡する際に、地主に承諾を得るために支払う費用を「名義書換料(めいぎかきかえりょう)」または「承諾料」という

経費の具体例

不動産収入を得るための「必要経費」について、よくある具体例を以下にまとめました。賃貸経営などを行う上で必要な支出であることが大前提です。経営に無関係な支出は、当然ながら必要経費に計上できません。

もちろん上記にない費用でも、経営する上で支出したものは必要経費に計上できます。たとえば「通信費」や「消耗品費」などが挙げられます。
>> 必要経費の一覧表

不動産経営で気をつけたいのが「修繕費」の扱いです。修繕費は「資本的支出」との区別が難しい勘定科目です。資本的支出と判断されるものは、減価償却が必要です。以下のどちらかに当てはまれば「修繕費」として計上して問題ありません。

• 20万円未満である
• 3年以内の周期で修繕する必要がある

>> 修繕費の判断基準について詳しく

減価償却とは

建物などの固定資産を取得した際は、その費用を何年かに分けて毎年少しずつ経費に計上します。これを減価償却といいます。経費に計上する際に使う勘定科目が「減価償却費」です。

確定申告で提出する書類

不動産所得は、確定申告によって税額を計算し、納税します。確定申告で提出する書類は下記のとおりです。書類を作成する際は「不動産売買契約書」など、所得にかかわる書類を一通り準備しておくとスムーズです。

確定申告で提出する主な書類

① 決算書

決算書は必ず「不動産所得用」を使いましょう（誤って「一般用」などを使わないこと）。白色申告であれば「収支内訳書」を、青色申告なら「青色申告決算書」を提出します。

収支内訳書(白色申告の場合)	青色申告決算書(青色申告の場合)

② 確定申告書

白色申告でも青色申告でも、確定申告書は同じ様式を使います。ちなみに、2021年分以前の申告をする際は「申告書A」と「申告書B」の2種類がありますが、不動産所得がある場合は必ず「B」を使います。

③ 添付書類

各種控除を受けるための証明書は「添付書類台紙」に貼り付けて提出します。書類によっては、添付ではなく窓口で提示するだけで済むものもあります。

不動産所得が赤字になったら？ – 損益通算

不動産所得が赤字になったら「損益通算」ができます。たとえば、アパートの賃貸経営を行いつつ、飲食店の経営も行っていたとします。不動産所得は100万円の赤字、事業所得は500万円の黒字となった場合、損益通算をすると合計所得金額は400万円となります。

損益通算の対象外となるもの

不動産所得を計算する上での損失でも、次のような所得は損益通算することができません。

• 生活上必要のない資産(別荘など)の貸し付けにかかるもの
• 土地(土地に存する権利を含む)を取得するために要した負債の利子
• 一定の組合契約に基づいた事業から生じたもののうち、特定組合員にかかるもの

まとめ

アパート経営などによる家賃収入は、その経営にかかった必要経費を差し引いて「不動産所得」の金額を求めます。収入や経費は、帳簿に記帳することが義務付けられています。

不動産所得の概要

不動産所得は、その規模が事業的といえるかどうかで、所得金額の計算上の取り扱いが異なります。事業的規模の場合、税制面でいくつかの優遇を受けられます。建物の貸し付けについては、以下の「形式基準」が定められています。

事業的規模の基準（形式基準）

事業的規模であれば、青色申告特別控除が最高で65万円受けられるなどのメリットを享受できます。不動産経営の規模が大きくなって形式基準を満たしたら「開業届」を提出しましょう。

• 「事業的規模」と「事業所得であること」は異なる！不動産所得の基本
• 総合課税と分離課税の違い
• 事業所得と雑所得の違い